El sector construcción en España enfrenta una paradoja sin precedentes: mientras existen cuatro millones de viviendas vacías, de las cuales 400.000 están en grandes ciudades, nuestro país se dirige hacia un déficit de 600.000 viviendas para 2025.
Esta crisis podría agravarse hasta alcanzar los 2,74 millones de unidades en 2030 si no se implementan soluciones efectivas.
La situación actual refleja un desequilibrio alarmante. Desde 2010, España arrastra un déficit de 740.000 casas. Además, la brecha entre oferta y demanda continúa creciendo: se crean 182.300 hogares nuevos al año, pero solo se terminan 84.400 viviendas.
Radiografía actual del sector construcción en España
La situación del sector construcción en España atraviesa un momento crítico que requiere un análisis profundo. Al estudiar los datos actuales, encontramos un panorama complejo que está generando importantes desajustes tanto en el mercado inmobiliario como en la economía nacional.
El déficit de viviendas en España: datos y proyecciones del sector construcción en España
El Banco de España ha lanzado una alerta importante: nuestro país sufre un déficit de aproximadamente 600.000 viviendas para equilibrar el mercado inmobiliario. Esta carencia se ha convertido en uno de los mayores desafíos para el sector.
Si analizamos las cifras, el desequilibrio entre oferta y demanda resulta evidente: mientras la producción de vivienda apenas alcanza las 90.000 unidades anuales, la creación de hogares se dispara hasta los 275.000, a lo que hay que sumar una demanda de no residentes estimada en 60.000.
Este déficit no se distribuye uniformemente por toda la geografía española. De hecho, se concentra principalmente en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante.
El diferencial acumulado entre 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva ya asciende a unas 365.000 unidades, y las proyecciones para 2024 y 2025 indican un déficit adicional superior a las 225.000 para el sector construcción en España.
Resulta paradójico que, mientras existe esta carencia, se contabilizan casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas en España.
Sin embargo, como señala el propio Banco de España, buena parte de estas se encuentran en zonas con menor dinamismo geográfico —en ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían 400.000 unidades—, mientras que una proporción importante está en mal estado o forma parte del stock de vivienda nueva sin vender (aproximadamente 450.000 unidades).
Entre los factores que han limitado la contribución de la vivienda nueva a la oferta por parte del sector construcción en España, destacan:
La escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción.- El aumento significativo de los costes de producción.
- Las dificultades para la adquisición y desarrollo de nuevo suelo urbano.
- La reducida capacidad de rehabilitación de viviendas.
- La falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales.
- La incertidumbre regulatoria.
- El auge del alquiler vacacional y de temporada.
Factores clave en el sector construcción en España en 2025
La evolución del sector construcción en España está marcada por factores estructurales que han generado un desajuste crítico en el mercado inmobiliario. Entender estos elementos resulta fundamental para cualquier estrategia que busque revertir la situación actual y afrontar los retos que se presentan hasta 2025.
Escasez de suelo finalista en zonas urbanas
Un factor determinante en el sector construcción en España es el suelo finalista disponible, especialmente en las zonas urbanas de mayor demanda. Esta carencia constituye la principal barrera para equilibrar el mercado residencial español.
El informe de Observatorio Inmobiliario identifica este elemento como la causa fundamental del desequilibrio oferta-demanda que ha disparado los precios.
El proceso de transformación del suelo desde su clasificación inicial como rústico hasta convertirse en suelo listo para edificar es extremadamente lento y complejo. Los tiempos medios se sitúan entre 10 y 15 años, llegando incluso a superar los 20 años en casos excepcionales.
Incremento de costes de construcción y materiales
Otro factor determinante en el sector construcción en España ha sido el extraordinario aumento de los costes de construcción.
Desde el inicio de la pandemia, estos costes han acumulado un incremento del 27,5%, alcanzando su nivel más elevado desde que existen registros. La subida es incluso más pronunciada en edificios residenciales, con un 28,1%, y llega al 31% si consideramos exclusivamente los materiales.
Entre los principales materiales, el cemento ha experimentado el mayor incremento, siendo ahora un 43% más caro que antes de la pandemia. La cal y el hormigón también han subido significativamente sus precios, con un encarecimiento del 41% en ambos casos.
Esta escalada de precios ha impactado directamente en la viabilidad de los proyectos: los presupuestos de obra han aumentado entre un 23% y un 28% respecto a niveles pre-pandemia. Como consecuencia, muchas empresas han visto reducidos sus márgenes de rentabilidad, limitando así la producción de vivienda.
Marco regulatorio inestable y sus consecuencias
El factor que completa este escenario crítico es la incertidumbre regulatoria. Los frecuentes cambios legislativos han introducido una inseguridad jurídica que desincentiva la inversión en el sector.
Esta falta de estabilidad dificulta la planificación a largo plazo y afecta directamente la capacidad del sector construcción para crecer de manera sostenida.
La Ley de Vivienda, por ejemplo, ha introducido modificaciones que afectan al mercado, como una mayor promoción de vivienda protegida y la redefinición del concepto de Gran Tenedor.
Sin embargo, el sector construcción reclama con urgencia la reforma de la Ley de Suelo que aporte mayor seguridad jurídica y agilidad en los procesos de generación de suelo.
Las consecuencias de esta inestabilidad son múltiples: incremento del sobreesfuerzo económico, desigualdad entre zonas del país por diferencias en precios, y falta de inversión por la incertidumbre en plazos y costes. Todo ello en un contexto donde la financiación, aunque disponible, se ha vuelto más cautelosa desde la Gran Recesión.
Nuevas vías de financiación para promotores y constructoras
Ante este punto de inflexión en la situación del sector construcción, han surgido nuevas alternativas de financiación que ofrecen oxígeno a promotores y constructoras.
Estas opciones representan una oportunidad para reactivar proyectos y contribuir a reducir el déficit habitacional en España.
Líneas de crédito específicas del ICO para el sector
El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha puesto en marcha una ambiciosa iniciativa para revitalizar el sector inmobiliario: la movilización de 6.000 millones de euros para la construcción de vivienda en régimen de alquiler asequible.
Este paquete financiero se divide estratégicamente en dos líneas fundamentales:
- 4.000 millones en préstamos para promotores públicos y privados, procedentes de la Adenda del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
- 2.000 millones destinados a avalar hasta el 50% de estos préstamos.
Los proyectos financiados deben cumplir requisitos climáticos específicos, garantizando que los edificios construidos consuman menos del 20% de energía primaria que lo establecido para edificios de consumo casi nulo.
Además, estos préstamos tendrán que solicitarse antes del 1 de junio de 2026 y formalizarse antes del 31 de agosto del mismo año.
Esta iniciativa forma parte de la Línea ICO Vivienda que busca incrementar el parque de vivienda en alquiler social y mejorar el ya existente, permitiendo financiar hasta el 100% del coste del proyecto, con plazos de amortización de hasta 30 años y 3 años de carencia.
Fondos europeos Next Generation y su aplicación
El programa de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, dotado con 3.420 millones de euros de fondos NextGenerationEU, constituye otra vía esencial para la financiación del sector construcción.
Este programa permite subvencionar entre el 40% y el 80% de los proyectos de actualización de viviendas o edificios, siempre que cumplan con objetivos mínimos de mejora de la eficiencia energética.
Para acceder a estas ayudas, los proyectos deben conseguir un ahorro energético mínimo del 30%, pudiendo recibir entre 6.300 y 18.800 euros por vivienda según los ahorros generados. Cabe destacar que estas subvenciones están exentas de tributación y no computan como ganancia patrimonial en el IRPF.
Asimismo, España podrá recibir hasta 163.000 millones de euros para reformas e inversiones, de los cuales casi 83.160 millones corresponden a transferencias no reembolsables. La Adenda permitirá movilizar más de 10.000 millones de transferencias adicionales y hasta 84.000 millones en préstamos.
Capital privado y fondos de inversión inmobiliaria
Los fondos de inversión inmobiliaria representan una alternativa consolidada para financiar proyectos constructivos. Estos vehículos acumulan capital de múltiples inversores para adquirir, gestionar y vender propiedades, ofreciendo tanto diversificación como potencial de rentabilidad.
El Private Equity inmobiliario, por su parte, permite invertir en empresas privadas especializadas en proyectos inmobiliarios de mayor envergadura, con un enfoque en el valor añadido mediante mejoras o renovaciones.
Estas inversiones suelen estructurarse en fondos administrados por profesionales con experiencia en el sector, ofreciendo horizontes temporales de entre 3 y 10 años y potenciales retornos del 12% anual.
Financiación alternativa: crowdfunding inmobiliario y proptech
El crowdfunding inmobiliario ha emergido como una opción innovadora que democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria. En España, las plataformas de crowdfunding han “levantado” 116 millones en 2022, mientras en la UE las cifras ascendieron a 2.800 millones ese mismo año.
Este modelo permite a inversores participar en proyectos inmobiliarios con una rentabilidad muy interesantel, siendo una alternativa particularmente valiosa para proyectos inmobiliarios novedosos que enfrentan dificultades para obtener financiación tradicional.
Por otra parte, el ecosistema proptech está aportando soluciones financieras innovadoras como préstamos hipotecarios digitales que las inmobiliarias pueden integrar en su cartera de servicios. Se prevé que, en 10 años, el crowdfunding inmobiliario pueda representar el 10% de la inversión inmobiliaria global.
Van Corporate, consultora especializada en sector construcción
El sector construcción en España enfrenta desafíos significativos en 2025, marcados principalmente por el déficit habitacional de 600.000 viviendas.
Sin embargo, las nuevas vías de financiación, desde fondos europeos Next Generation hasta innovadores modelos de crowdfunding inmobiliario, abren caminos prometedores para promotores y constructoras.
Como consultora financiera especializada, Van Corporate jugamos un papel decisivo como aliado estratégico, facilitando acceso a capital, gestionando riesgos y estructurando operaciones adaptadas a cada proyecto.
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